Grundsteuer Bayern: Das reine Flächenmodell 2026
Bayern berechnet die Grundsteuer wertunabhängig — nur Grundstücks- und Wohnfläche zählen. Bodenrichtwerte spielen KEINE Rolle.
📍Hebesatz-Datenbank: 55 Städte · Stand April 2026 · quartalsweise Pflege
So funktioniert das Bayern Flächenmodell
Das bayerische Flächenmodell ist ein reines Äquivalenzmodell: Pro m² Grundstück werden 0,04 € als Äquivalenzbetrag angesetzt, pro m² Wohnfläche 0,50 € — bei Wohngrundstücken zusätzlich mit einem 30%-Abschlag (also 70%). Diese Beträge werden addiert, mit der Steuermesszahl multipliziert und schließlich mit dem kommunalen Hebesatz B vervielfacht. Da kein Wertansatz erfolgt, sind die hohen bayerischen Bodenrichtwerte (München, Starnberg, Tegernsee) für die Grundsteuer irrelevant.
✓ Vorteile
- Extrem einfach: nur Flächen, kein Bodenrichtwert nötig
- Eigentümer in Premium-Lagen profitieren massiv
- Stabilität — Wertschwankungen am Markt ändern die Steuer nicht
- Wenig administrativer Aufwand
✗ Nachteile
- Eigentümer großer Grundstücke in einfachen Lagen werden benachteiligt
- Soziale Komponente fehlt — Villa und Reihenhaus zahlen gleich pro m²
- Hessen-Vergleichsstudien zeigen: Bayern entlastet einkommensstarke Eigentümer überproportional
Vergleich zum Bundesmodell
Das Bundesmodell rechnet wertbasiert (Bodenwert + Ertragswert). Bei einem Grundstück mit hohem Bodenrichtwert (1.500 €/m²) zahlt das Bundesmodell oft das 3-5-fache. Bei einfachen Lagen kann Bayern teurer sein, weil die Fläche dominiert.
Beispielrechnungen
- EFH München, 500 m² Grundstück, 120 m² Wohnfläche, Hebesatz 535%≈ 332 €/Jahr
- EFH Augsburg, 500 m² / 120 m², Hebesatz 590%≈ 366 €/Jahr
- Eigentumswohnung Nürnberg, 200 m² Grundstücksanteil, 80 m² Wohnfläche, Hebesatz 555%≈ 200 €/Jahr
Direkt-Berechnung mit Bayern-Modell
Eingabe
Modell: bayern-flaechenmodell · Reines Flächenmodell — wertunabhängig
STUFE 1 · Berechnung nach Bayern-Modell
Grundsteuer 2026
331,70 €
/Jahr
Vierteljahr
82,93 €
Monat
27,64 €
Modell
Bayern Flächenmodell (reines Äquivalenzmodell)
Hebesatz
535%
Berechnungs-Schritte
- 1.20
Grundstücks-Anteil
500 m² × 0,04 €
- 2.42
Wohnfläche-Anteil (mit 30% Abschlag)
120 m² × 0,50 € × 70%
- 3.62
Messbetrag
Grundstück + Gebäude
- 4.331,70 €
Grundsteuer/Jahr
Messbetrag × 535%
STUFE 3 · Mieter-Umlage
🏠Mieter-Umlage
pro m² Wohnfläche
0,23 €
/Monat
pro m² Wohnfläche
2,76 €
/Jahr
Bei 75 m² Wohnung: ca. 17,25 €/Monat in den Nebenkosten.
ℹ️ Vermieter dürfen Grundsteuer als Betriebskosten umlegen (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Voraussetzung: Im Mietvertrag muss die Umlage von Betriebskosten vereinbart sein.
Häufige Fragen zum Bayern Flächenmodell
Brauche ich für die Bayern-Berechnung den Bodenrichtwert?
Nein. Das ist der Hauptunterschied zum Bundesmodell. Bayern ignoriert Bodenrichtwerte komplett.
Was ist die 'Steuermesszahl' in Bayern?
In Bayern wirkt die Steuermesszahl direkt auf den Äquivalenzbetrag: 100% bei Nicht-Wohn, 70% bei Wohnflächen (also 30% Wohnabschlag).
Profitiere ich vom Bayern-Modell?
Ja, wenn du in einer teuren Lage wohnst (München-Schwabing, Starnberg, Bogenhausen). Nein, wenn du ein großes Grundstück in einfacher Lage besitzt — dort kann Bundesmodell günstiger sein.
Muss ich in Bayern Grundsteuer A für meinen Garten zahlen?
Nur bei landwirtschaftlich genutzten Flächen (Wiese, Acker). Privater Garten zählt zum Wohngrundstück.