Welches Modell gilt in meinem Bundesland?

9 Länder (BE, BB, HB, MV, NW, RP, ST, SH, TH) nutzen das Bundesmodell. Saarland und Sachsen modifizieren es. Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Modelle.

Wie wird die Grundsteuer 2026 berechnet?

Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. Die Berechnungsbasis (Wert oder Fläche) hängt vom Bundesland-Modell ab.

Was ist der Hebesatz und wer legt ihn fest?

Der Hebesatz ist ein Multiplikator (Prozent), den jede Kommune individuell festlegt. Er multipliziert den Steuermessbetrag und bestimmt die endgültige Grundsteuer.

Was ist die Reform 2025 — was hat sich geändert?

Die Einheitswerte von 1964/1935 wurden durch das BVerfG 2018 als verfassungswidrig erklärt. Seit 01.01.2025 gilt eine neue Bewertung — mit individuellen Belastungsverschiebungen.

Kann ich die Grundsteuer auf meine Mieter umlegen?

Ja. Vermieter dürfen die Grundsteuer als Betriebskosten umlegen (§ 2 Nr. 1 BetrKV).

Ist die neue Grundsteuer verfassungsgemäß?

Stand April 2026: BFH (12/2025) und 4 Finanzgerichte halten sie für verfassungsgemäß. Eine BVerfG-Entscheidung wird 2026 erwartet.

Was tun bei zu hoher Grundsteuer?

Einspruch innerhalb 1 Monat ab Bescheid-Zugang einlegen (§ 355 AO). Form: schriftlich beim Finanzamt mit konkreter Begründung. Bei komplexen Fällen Steuerberater hinzuziehen.

Was ist Grundsteuer A, B und C?

Grundsteuer A: land- und forstwirtschaftliche Grundstücke. Grundsteuer B: bebaute und unbebaute Grundstücke. Grundsteuer C: NEU 2025 — baureife unbebaute Grundstücke (Strafsteuer für Spekulation).

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Grundsteuer in Düsseldorf 2026 berechnen

Hebesatz B Düsseldorf 440% · Modell: Nordrhein-Westfalen · Bundesmodell · Hebesatz B 440%

📍Hebesatz-Datenbank: 55 Städte · Stand April 2026 · quartalsweise Pflege

Hebesatz B 2026

440%

Modell

Bundesmodell

EFH-Beispiel

591,00 €

/Jahr (Schätzung)

Direkt-Berechnung für Düsseldorf

Hebesatz 440% ist voreingestellt. Passe die Flächen und den Bodenrichtwert an deine Immobilie an.

Eingabe

Bundesland

Modell: bundesmodell

Stadt suchen (lädt Hebesatz)

Grundstücksfläche (m²)

Wohnfläche (m²)

Bodenrichtwert (€/m²) → BORIS

Hebesatz Grundsteuer B (%)

Wohngrundstück (sonst: Nicht-Wohn / Gewerbe)

Alt/Neu-Vergleich aktivieren (alten Bescheid eingeben)

STUFE 1 · Berechnung nach Nordrhein-Westfalen-Modell

Grundsteuer 2026

591,43 €

/Jahr

Vierteljahr

147,86 €

Monat

49,29 €

Modell

Bundesmodell

Hebesatz

440%

Berechnungs-Schritte

1.
Grundstückswert
500 m² × 800 €/m²
400.000,00 €
2.
Gebäude-Ertragswert (Approximation)
120 m² × 280 €/m²
33.600,00 €
3.
Grundsteuerwert
Grundstück + Gebäude
433.600,00 €
4.
Messbetrag
Grundsteuerwert × 0.31‰
134,42 €
5.
Grundsteuer/Jahr
Messbetrag × 440%
591,43 €

STUFE 3 · Mieter-Umlage

🏠Mieter-Umlage

pro m² Wohnfläche

0,41 €

/Monat

pro m² Wohnfläche

4,93 €

/Jahr

Bei 75 m² Wohnung: ca. 30,75 €/Monat in den Nebenkosten.

ℹ️ Vermieter dürfen Grundsteuer als Betriebskosten umlegen (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Voraussetzung: Im Mietvertrag muss die Umlage von Betriebskosten vereinbart sein.

Was du in Düsseldorf wissen musst

Düsseldorf hat einen der niedrigsten Hebesätze unter NRW-Großstädten (440%). Das gleicht teils die hohen Düsseldorfer Bodenrichtwerte aus. Im Vergleich zu Köln (515%), Dortmund (610%) und Essen (670%) ist Düsseldorf für Eigentümer attraktiv — vor allem in Premium-Lagen wie Oberkassel, Niederkassel, Carlstadt.

Vergleich mit Nachbargemeinden

Gemeinde	Hebesatz B	Differenz zu Düsseldorf
Düsseldorf	440%	—
Köln	515%	+75
Mönchengladbach	695%	+255
Krefeld	580%	+140

Häufige Fragen zur Grundsteuer in Düsseldorf

Warum ist Düsseldorf günstiger als Köln und Dortmund?
Düsseldorf hat den Hebesatz B nicht wesentlich erhöht — 440% liegen unter NRW-Schnitt. Die Stadt finanziert sich stärker über Gewerbesteuer als andere NRW-Städte.
Düsseldorf: Wann zahle ich Grundsteuer?
Vierteljährlich am 15.02., 15.05., 15.08., 15.11. — auf das Konto der Stadt Düsseldorf bzw. per SEPA.
Düsseldorf: Wo finde ich meinen Bodenrichtwert?
Beim NRW-Boris (boris.nrw.de) — Eingabe: Düsseldorf + Adresse.
Düsseldorf vs. Köln: Wo bin ich besser dran als Eigentümer?
Bei gleichem Grundstück und gleicher Wohnfläche zahlst du in Düsseldorf 14,5% weniger Grundsteuer als in Köln (440 vs 515 % Hebesatz).