Grundsteuer Einfamilienhaus 2026
Die häufigste Konstellation. Was zahlst du im EFH? Welches Bundesland-Modell ist günstig?
📍Hebesatz-Datenbank: 55 Städte · Stand April 2026 · quartalsweise Pflege
Einfamilienhaus: Wie unterscheiden sich die Modelle?
Beim klassischen Einfamilienhaus (EFH) ist die Berechnung in den meisten Modellen unkompliziert. Im Bundesmodell wird der Grundsteuerwert aus Bodenwert + Gebäude-Ertragswert gebildet. Bayern nutzt nur Flächen. BW nur Bodenwert (ohne Gebäude!). Hamburg und Hessen arbeiten mit Bayern-Logik plus Lagefaktor bzw. Wohnlagenabschlag.
EFH-Vergleich: Gleiche Immobilie, verschiedene Modelle
Annahme: 500 m² Grundstück, 120 m² Wohnfläche, Bodenrichtwert 800 €/m². Hebesätze 2026.
| Bundesland | Modell | Hebesatz B | Schätzung €/Jahr |
|---|---|---|---|
| Berlin (BE) | Bundesmodell | 470% | ≈ 632 € |
| München (BY) | Bayern Flächen | 535% | ≈ 332 € |
| Stuttgart (BW) | BW Bodenwert | 520% | ≈ 1.893 € |
| Hamburg (HH) | Wohnlagen | 975% | ≈ 320–426 € |
| Frankfurt (HE) | Hessen Faktor | 460% | ≈ 384 € |
| Hannover (NI) | Niedersachsen | 600% | ≈ 562 € |
| Leipzig (SN) | Sachsen-Modell | 650% | ≈ 729 € |
| Bremen (HB) | Bundesmodell | 755% | ≈ 1.014 € |
Direkt-Berechnung für dein EFH
Eingabe
Modell: bundesmodell · Hebesatz Grundsteuer B 2026: 470%
STUFE 1 · Berechnung nach Berlin-Modell
Grundsteuer 2026
631,76 €
/Jahr
Vierteljahr
157,94 €
Monat
52,65 €
Modell
Bundesmodell
Hebesatz
470%
Berechnungs-Schritte
- 1.400.000,00 €
Grundstückswert
500 m² × 800 €/m²
- 2.33.600,00 €
Gebäude-Ertragswert (Approximation)
120 m² × 280 €/m²
- 3.433.600,00 €
Grundsteuerwert
Grundstück + Gebäude
- 4.134,42 €
Messbetrag
Grundsteuerwert × 0.31‰
- 5.631,76 €
Grundsteuer/Jahr
Messbetrag × 470%
STUFE 3 · Mieter-Umlage
🏠Mieter-Umlage
pro m² Wohnfläche
0,44 €
/Monat
pro m² Wohnfläche
5,26 €
/Jahr
Bei 75 m² Wohnung: ca. 33,00 €/Monat in den Nebenkosten.
ℹ️ Vermieter dürfen Grundsteuer als Betriebskosten umlegen (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Voraussetzung: Im Mietvertrag muss die Umlage von Betriebskosten vereinbart sein.
EFH FAQ
Welches Modell ist für mein EFH am günstigsten?
Wenn du in Premium-Lage wohnst (hohe Bodenrichtwerte): Bayern oder Hamburg sind unschlagbar günstig — wertunabhängig. Wenn du auf großem Grundstück mit kleiner Wohnfläche sitzt: BW ist teuer, Bayern moderat. Bundesmodell ist immer mittelgut.
Anbau am EFH — wie wirkt sich das auf die Grundsteuer aus?
In BW: keinerlei Auswirkung (Wohnfläche egal). In Bayern: 0,50 € pro zusätzlichem m² Wohnfläche × 70% × Hebesatz. Im Bundesmodell: spürbarer Anstieg, da der Gebäude-Ertragswert steigt.
Ich habe ein EFH geerbt — muss ich neu erklären?
Beim Erbgang muss eine neue Grundsteuererklärung beim Finanzamt eingereicht werden. Die Steuerpflicht geht zum Stichtag (Tod) auf den Erben über. → /grundsteuer-erbe-schenkung/
Kann ich die Grundsteuer fürs EFH auf einen Mieter umlegen, wenn ich vermiete?
Ja, bei Vermietung des EFH oder eines Teils. Vermieter dürfen Grundsteuer als Betriebskosten umlegen (§ 2 Nr. 1 BetrKV).
Welche Grundsteuer-Zahlungstermine gelten?
Vierteljährlich am 15.02., 15.05., 15.08. und 15.11. Bei Beträgen unter 30 €: ggf. Halbjahres- oder Jahreszahlung.