Welches Modell gilt in meinem Bundesland?

9 Länder (BE, BB, HB, MV, NW, RP, ST, SH, TH) nutzen das Bundesmodell. Saarland und Sachsen modifizieren es. Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Modelle.

Wie wird die Grundsteuer 2026 berechnet?

Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. Die Berechnungsbasis (Wert oder Fläche) hängt vom Bundesland-Modell ab.

Was ist der Hebesatz und wer legt ihn fest?

Der Hebesatz ist ein Multiplikator (Prozent), den jede Kommune individuell festlegt. Er multipliziert den Steuermessbetrag und bestimmt die endgültige Grundsteuer.

Was ist die Reform 2025 — was hat sich geändert?

Die Einheitswerte von 1964/1935 wurden durch das BVerfG 2018 als verfassungswidrig erklärt. Seit 01.01.2025 gilt eine neue Bewertung — mit individuellen Belastungsverschiebungen.

Kann ich die Grundsteuer auf meine Mieter umlegen?

Ja. Vermieter dürfen die Grundsteuer als Betriebskosten umlegen (§ 2 Nr. 1 BetrKV).

Ist die neue Grundsteuer verfassungsgemäß?

Stand April 2026: BFH (12/2025) und 4 Finanzgerichte halten sie für verfassungsgemäß. Eine BVerfG-Entscheidung wird 2026 erwartet.

Was tun bei zu hoher Grundsteuer?

Einspruch innerhalb 1 Monat ab Bescheid-Zugang einlegen (§ 355 AO). Form: schriftlich beim Finanzamt mit konkreter Begründung. Bei komplexen Fällen Steuerberater hinzuziehen.

Was ist Grundsteuer A, B und C?

Grundsteuer A: land- und forstwirtschaftliche Grundstücke. Grundsteuer B: bebaute und unbebaute Grundstücke. Grundsteuer C: NEU 2025 — baureife unbebaute Grundstücke (Strafsteuer für Spekulation).

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Grundsteuer in Essen 2026 berechnen

Hebesatz B Essen 670% · Modell: Nordrhein-Westfalen · Bundesmodell · Hebesatz B 670%

📍Hebesatz-Datenbank: 55 Städte · Stand April 2026 · quartalsweise Pflege

Hebesatz B 2026

670%

Modell

Bundesmodell

EFH-Beispiel

899,00 €

/Jahr (Schätzung)

Direkt-Berechnung für Essen

Hebesatz 670% ist voreingestellt. Passe die Flächen und den Bodenrichtwert an deine Immobilie an.

Eingabe

Bundesland

Modell: bundesmodell

Stadt suchen (lädt Hebesatz)

Grundstücksfläche (m²)

Wohnfläche (m²)

Bodenrichtwert (€/m²) → BORIS

Hebesatz Grundsteuer B (%)

Wohngrundstück (sonst: Nicht-Wohn / Gewerbe)

Alt/Neu-Vergleich aktivieren (alten Bescheid eingeben)

STUFE 1 · Berechnung nach Nordrhein-Westfalen-Modell

Grundsteuer 2026

900,59 €

/Jahr

Vierteljahr

225,15 €

Monat

75,05 €

Modell

Bundesmodell

Hebesatz

670%

Berechnungs-Schritte

1.
Grundstückswert
500 m² × 800 €/m²
400.000,00 €
2.
Gebäude-Ertragswert (Approximation)
120 m² × 280 €/m²
33.600,00 €
3.
Grundsteuerwert
Grundstück + Gebäude
433.600,00 €
4.
Messbetrag
Grundsteuerwert × 0.31‰
134,42 €
5.
Grundsteuer/Jahr
Messbetrag × 670%
900,59 €

STUFE 3 · Mieter-Umlage

🏠Mieter-Umlage

pro m² Wohnfläche

0,63 €

/Monat

pro m² Wohnfläche

7,50 €

/Jahr

Bei 75 m² Wohnung: ca. 47,25 €/Monat in den Nebenkosten.

ℹ️ Vermieter dürfen Grundsteuer als Betriebskosten umlegen (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Voraussetzung: Im Mietvertrag muss die Umlage von Betriebskosten vereinbart sein.

Was du in Essen wissen musst

Essen hat den höchsten NRW-Großstadt-Hebesatz (670%). Ruhrgebiets-Strukturwandel und kommunale Finanznot drücken die Stadt zu hohen Hebesätzen. Trotzdem: bei niedrigen Essener Bodenrichtwerten (oft unter 400 €/m² in Stadtteilen wie Karnap, Altenessen) bleibt die effektive Grundsteuer moderat. Premium-Lagen (Bredeney, Heisingen) zahlen aber deutlich.

Vergleich mit Nachbargemeinden

Gemeinde	Hebesatz B	Differenz zu Essen
Essen	670%	—
Dortmund	610%	-60
Bochum	645%	-25
Duisburg	855%	+185

Häufige Fragen zur Grundsteuer in Essen

Essen: Hebesatz höher als Köln und Düsseldorf?
Essen 670% vs. Köln 515%, Düsseldorf 440%. 30–50% mehr Grundsteuer bei gleichem Grundstück.
Essen: Was zahle ich für ein EFH?
Bei 500 m² Grundstück, 120 m² Wohnfläche, BRW 400 €/m²: ca. 900 €/Jahr.
Essen: Bodenrichtwert wo finden?
NRW-Boris oder Stadt Essen Gutachterausschuss.
Essen: Wann ändert sich der Hebesatz?
Wird im Rahmen der jährlichen Haushaltsplanung festgelegt — keine konkreten Anpassungen 2026 angekündigt.