Welches Modell gilt in meinem Bundesland?

9 Länder (BE, BB, HB, MV, NW, RP, ST, SH, TH) nutzen das Bundesmodell. Saarland und Sachsen modifizieren es. Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Modelle.

Wie wird die Grundsteuer 2026 berechnet?

Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. Die Berechnungsbasis (Wert oder Fläche) hängt vom Bundesland-Modell ab.

Was ist der Hebesatz und wer legt ihn fest?

Der Hebesatz ist ein Multiplikator (Prozent), den jede Kommune individuell festlegt. Er multipliziert den Steuermessbetrag und bestimmt die endgültige Grundsteuer.

Was ist die Reform 2025 — was hat sich geändert?

Die Einheitswerte von 1964/1935 wurden durch das BVerfG 2018 als verfassungswidrig erklärt. Seit 01.01.2025 gilt eine neue Bewertung — mit individuellen Belastungsverschiebungen.

Kann ich die Grundsteuer auf meine Mieter umlegen?

Ja. Vermieter dürfen die Grundsteuer als Betriebskosten umlegen (§ 2 Nr. 1 BetrKV).

Ist die neue Grundsteuer verfassungsgemäß?

Stand April 2026: BFH (12/2025) und 4 Finanzgerichte halten sie für verfassungsgemäß. Eine BVerfG-Entscheidung wird 2026 erwartet.

Was tun bei zu hoher Grundsteuer?

Einspruch innerhalb 1 Monat ab Bescheid-Zugang einlegen (§ 355 AO). Form: schriftlich beim Finanzamt mit konkreter Begründung. Bei komplexen Fällen Steuerberater hinzuziehen.

Was ist Grundsteuer A, B und C?

Grundsteuer A: land- und forstwirtschaftliche Grundstücke. Grundsteuer B: bebaute und unbebaute Grundstücke. Grundsteuer C: NEU 2025 — baureife unbebaute Grundstücke (Strafsteuer für Spekulation).

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Grundsteuer in Frankfurt am Main 2026 berechnen

Hebesatz B Frankfurt am Main 460% · Modell: Hessen · Hessen Flächen-Faktor · Hebesatz B 460%

📍Hebesatz-Datenbank: 55 Städte · Stand April 2026 · quartalsweise Pflege

Hebesatz B 2026

460%

Modell

hessen-flaechen-faktor

EFH-Beispiel

384,00 €

/Jahr (Schätzung)

Direkt-Berechnung für Frankfurt am Main

Hebesatz 460% ist voreingestellt. Passe die Flächen und den Bodenrichtwert an deine Immobilie an.

Eingabe

Bundesland

Modell: hessen-flaechen-faktor · Flächen-Faktor-Verfahren

Stadt suchen (lädt Hebesatz)

Grundstücksfläche (m²)

Wohnfläche (m²)

Bodenrichtwert (€/m²) → BORIS

Hebesatz Grundsteuer B (%)

Wohngrundstück (sonst: Nicht-Wohn / Gewerbe)

Lagefaktor (aus Bodenrichtwert)

1,0 = Durchschnitt · >1 = besser als Durchschnitt

Alt/Neu-Vergleich aktivieren (alten Bescheid eingeben)

STUFE 1 · Berechnung nach Hessen-Modell

Grundsteuer 2026

257,60 €

/Jahr

Vierteljahr

64,40 €

Monat

21,47 €

Modell

Hessen Flächen-Faktor-Verfahren

Hebesatz

460%

Berechnungs-Schritte

1.
Grundstücks-Anteil
500 m² × 0,04 €
20
2.
Gebäude-Anteil
120 m² × 0,50 €
60
3.
Lagefaktor
aus Bodenrichtwert: 1.00
1
4.
Messbetrag
(Grundstück + Gebäude) × 70% × 1.00
56
5.
Grundsteuer/Jahr
Messbetrag × 460%
257,60 €

STUFE 3 · Mieter-Umlage

🏠Mieter-Umlage

pro m² Wohnfläche

0,18 €

/Monat

pro m² Wohnfläche

2,15 €

/Jahr

Bei 75 m² Wohnung: ca. 13,50 €/Monat in den Nebenkosten.

ℹ️ Vermieter dürfen Grundsteuer als Betriebskosten umlegen (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Voraussetzung: Im Mietvertrag muss die Umlage von Betriebskosten vereinbart sein.

Was du in Frankfurt am Main wissen musst

Frankfurt nutzt das hessische Flächen-Faktor-Modell — eine Hybrid-Variante mit Lagefaktor aus dem Bodenrichtwert. Der Hebesatz B liegt mit 460% im hessischen Mittelfeld; Offenbach gleich nebenan ist mit 1.000% deutlich teurer. Studien (Correctiv) zeigen, dass etwa 80% der hessischen Kommunen die vom Land empfohlenen Hebesätze gegenüber der Aufkommensneutralität angepasst haben.

Vergleich mit Nachbargemeinden

Gemeinde	Hebesatz B	Differenz zu Frankfurt am Main
Frankfurt am Main	460%	—
Offenbach	1000%	+540
Wiesbaden	475%	+15
Darmstadt	535%	+75

Häufige Fragen zur Grundsteuer in Frankfurt am Main

Frankfurt vs. Offenbach: Warum so große Hebesatz-Differenz?
Frankfurt liegt bei 460%, Offenbach bei 1.000% — mehr als doppelt. Offenbach hat eine sehr angespannte Haushaltslage und finanziert sich stärker über Grundsteuer. Trotzdem: Die effektive Grundsteuer hängt im hessischen Modell auch vom Lagefaktor ab.
Hessen Flächen-Faktor: Was ist der Lagefaktor?
Ein Multiplikator, der aus dem Bodenrichtwert deines Grundstücks relativ zum Gemeinde-Durchschnitt berechnet wird. Im Mittel: 1,0. Bessere Lagen: >1, schlechtere: <1. Wirkt direkt auf den Messbetrag.
Frankfurt: Wo finde ich Bodenrichtwerte?
Hessen-Boris (boris.hessen.de) oder beim Stadtplanungsamt Frankfurt.
Frankfurt: Wer zahlt 2026 mehr als 2024?
Tendenziell: Eigentümer in Westend, Sachsenhausen, Nordend — also Premium-Lagen. Ostend und Bornheim mit Aufwertung profitieren weniger als gehofft.