Grundsteuer Hessen: Flächen-Faktor-Verfahren 2026
Hessen nutzt ein Hybrid-Modell — Bayern-Flächen plus Lagefaktor aus dem Bodenrichtwert.
📍Hebesatz-Datenbank: 55 Städte · Stand April 2026 · quartalsweise Pflege
So funktioniert das Hessen Flächen-Faktor-Verfahren
Das hessische Modell baut auf dem Bayern-Flächenmodell auf: pro m² Grundstück 0,04 €, pro m² Wohnfläche 0,50 €. Bei Wohnnutzung kommt der 70%-Faktor wie in Bayern. Die hessische Besonderheit: Ein zusätzlicher Lagefaktor wird aus dem Bodenrichtwert deines Grundstücks im Verhältnis zum Gemeinde-Durchschnitt berechnet. Liegt dein Grundstück über dem Durchschnitt: Faktor > 1. Darunter: Faktor < 1. Dieser Faktor wirkt direkt auf den Messbetrag.
✓ Vorteile
- Hybrid: Flächen-Einfachheit + Lage-Gerechtigkeit
- Lagefaktor verhindert das 'Bayern-Problem' (Villa zahlt wie Reihenhaus)
- Bodenrichtwert wirkt nur als Faktor, nicht als Vollwert — moderate Belastung in Premium-Lagen
✗ Nachteile
- Komplexer als Bayern oder Bundesmodell
- 80% der hessischen Kommunen haben Hebesätze trotz Aufkommensneutralitäts-Empfehlung angepasst (Correctiv-Studie)
- Lagefaktor-Berechnung intransparent für Laien
- Offenbach mit 1.000% Hebesatz ist Spitzenwert in Deutschland
Vergleich zum Bundesmodell
Das Bundesmodell rechnet vollwertig (Bodenwert + Ertragswert). Hessen rechnet primär flächenbasiert mit Lage-Faktor. Bei niedrigen Bodenrichtwerten (ländlich Hessen) sind beide Modelle ähnlich teuer. Bei hohen Bodenrichtwerten (Frankfurt-Westend, Wiesbaden-Bierstadt) ist Hessen deutlich günstiger als das Bundesmodell.
Beispielrechnungen
- EFH Frankfurt, 500 m² / 120 m², Lagefaktor 1,2, Hebesatz 460%≈ 384 €/Jahr
- EFH Offenbach, 500 m² / 120 m², Lagefaktor 0,9, Hebesatz 1.000%≈ 632 €/Jahr
- EFH Kassel, 500 m² / 120 m², Lagefaktor 1,0, Hebesatz 580%≈ 408 €/Jahr
Direkt-Berechnung mit Hessen-Modell
Eingabe
Modell: hessen-flaechen-faktor · Flächen-Faktor-Verfahren
1,0 = Durchschnitt · >1 = besser als Durchschnitt
STUFE 1 · Berechnung nach Hessen-Modell
Grundsteuer 2026
257,60 €
/Jahr
Vierteljahr
64,40 €
Monat
21,47 €
Modell
Hessen Flächen-Faktor-Verfahren
Hebesatz
460%
Berechnungs-Schritte
- 1.20
Grundstücks-Anteil
500 m² × 0,04 €
- 2.60
Gebäude-Anteil
120 m² × 0,50 €
- 3.1
Lagefaktor
aus Bodenrichtwert: 1.00
- 4.56
Messbetrag
(Grundstück + Gebäude) × 70% × 1.00
- 5.257,60 €
Grundsteuer/Jahr
Messbetrag × 460%
STUFE 3 · Mieter-Umlage
🏠Mieter-Umlage
pro m² Wohnfläche
0,18 €
/Monat
pro m² Wohnfläche
2,15 €
/Jahr
Bei 75 m² Wohnung: ca. 13,50 €/Monat in den Nebenkosten.
ℹ️ Vermieter dürfen Grundsteuer als Betriebskosten umlegen (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Voraussetzung: Im Mietvertrag muss die Umlage von Betriebskosten vereinbart sein.
Häufige Fragen zum Hessen Flächen-Faktor-Verfahren
Hessen Lagefaktor — wie berechnet?
Bodenrichtwert deines Grundstücks ÷ Gemeinde-Durchschnitts-Bodenrichtwert. Wenn dein BRW 1.500 €/m² beträgt, der Gemeinde-Durchschnitt 1.000 €/m² ist, dann Lagefaktor = 1,5.
Hessen: Wo finde ich Bodenrichtwerte?
BORIS-Hessen (boris.hessen.de) — für jedes Grundstück kostenlos.
Frankfurt vs. Offenbach: Warum so große Differenz?
Frankfurt 460%, Offenbach 1.000% Hebesatz. Mehr als doppelt — Offenbach hat angespanntere Haushaltslage.
Hessen: Wer profitiert vom Modell?
Eigentümer in Premium-Lagen (Frankfurt-Westend, Wiesbaden-Bierstadt) profitieren erheblich gegenüber dem Bundesmodell, da der Lagefaktor moderater wirkt als der volle Wertansatz.