Welches Modell gilt in meinem Bundesland?

9 Länder (BE, BB, HB, MV, NW, RP, ST, SH, TH) nutzen das Bundesmodell. Saarland und Sachsen modifizieren es. Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Modelle.

Wie wird die Grundsteuer 2026 berechnet?

Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. Die Berechnungsbasis (Wert oder Fläche) hängt vom Bundesland-Modell ab.

Was ist der Hebesatz und wer legt ihn fest?

Der Hebesatz ist ein Multiplikator (Prozent), den jede Kommune individuell festlegt. Er multipliziert den Steuermessbetrag und bestimmt die endgültige Grundsteuer.

Was ist die Reform 2025 — was hat sich geändert?

Die Einheitswerte von 1964/1935 wurden durch das BVerfG 2018 als verfassungswidrig erklärt. Seit 01.01.2025 gilt eine neue Bewertung — mit individuellen Belastungsverschiebungen.

Kann ich die Grundsteuer auf meine Mieter umlegen?

Ja. Vermieter dürfen die Grundsteuer als Betriebskosten umlegen (§ 2 Nr. 1 BetrKV).

Ist die neue Grundsteuer verfassungsgemäß?

Stand April 2026: BFH (12/2025) und 4 Finanzgerichte halten sie für verfassungsgemäß. Eine BVerfG-Entscheidung wird 2026 erwartet.

Was tun bei zu hoher Grundsteuer?

Einspruch innerhalb 1 Monat ab Bescheid-Zugang einlegen (§ 355 AO). Form: schriftlich beim Finanzamt mit konkreter Begründung. Bei komplexen Fällen Steuerberater hinzuziehen.

Was ist Grundsteuer A, B und C?

Grundsteuer A: land- und forstwirtschaftliche Grundstücke. Grundsteuer B: bebaute und unbebaute Grundstücke. Grundsteuer C: NEU 2025 — baureife unbebaute Grundstücke (Strafsteuer für Spekulation).

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Grundsteuer in Köln 2026 berechnen

Hebesatz B Köln 515% · Modell: Nordrhein-Westfalen · Bundesmodell · Hebesatz B 515%

📍Hebesatz-Datenbank: 55 Städte · Stand April 2026 · quartalsweise Pflege

Hebesatz B 2026

515%

Modell

Bundesmodell

EFH-Beispiel

691,00 €

/Jahr (Schätzung)

Direkt-Berechnung für Köln

Hebesatz 515% ist voreingestellt. Passe die Flächen und den Bodenrichtwert an deine Immobilie an.

Eingabe

Bundesland

Modell: bundesmodell

Stadt suchen (lädt Hebesatz)

Grundstücksfläche (m²)

Wohnfläche (m²)

Bodenrichtwert (€/m²) → BORIS

Hebesatz Grundsteuer B (%)

Wohngrundstück (sonst: Nicht-Wohn / Gewerbe)

Alt/Neu-Vergleich aktivieren (alten Bescheid eingeben)

STUFE 1 · Berechnung nach Nordrhein-Westfalen-Modell

Grundsteuer 2026

692,24 €

/Jahr

Vierteljahr

173,06 €

Monat

57,69 €

Modell

Bundesmodell

Hebesatz

515%

Berechnungs-Schritte

1.
Grundstückswert
500 m² × 800 €/m²
400.000,00 €
2.
Gebäude-Ertragswert (Approximation)
120 m² × 280 €/m²
33.600,00 €
3.
Grundsteuerwert
Grundstück + Gebäude
433.600,00 €
4.
Messbetrag
Grundsteuerwert × 0.31‰
134,42 €
5.
Grundsteuer/Jahr
Messbetrag × 515%
692,24 €

STUFE 3 · Mieter-Umlage

🏠Mieter-Umlage

pro m² Wohnfläche

0,48 €

/Monat

pro m² Wohnfläche

5,77 €

/Jahr

Bei 75 m² Wohnung: ca. 36,00 €/Monat in den Nebenkosten.

ℹ️ Vermieter dürfen Grundsteuer als Betriebskosten umlegen (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Voraussetzung: Im Mietvertrag muss die Umlage von Betriebskosten vereinbart sein.

Was du in Köln wissen musst

Köln nutzt als NRW-Stadt das reine Bundesmodell. Mit 515% liegt der Hebesatz im NRW-Mittelfeld — Düsseldorf ist mit 440% günstiger, Dortmund (610%) und Essen (670%) sind teurer. Die Reform hat in Köln moderate Verschiebungen gebracht — Eigentümer in Premium-Lagen (Marienburg, Lindenthal) zahlen mehr, einfachere Lagen entlasten sich.

Vergleich mit Nachbargemeinden

Gemeinde	Hebesatz B	Differenz zu Köln
Köln	515%	—
Düsseldorf	440%	-75
Bonn	680%	+165
Leverkusen	600%	+85

Häufige Fragen zur Grundsteuer in Köln

Köln: Wie viel Grundsteuer für ein EFH?
EFH 500 m² Grundstück, 120 m² Wohnfläche, BRW ca. 1.200 €/m² in Lindenthal: ca. 800–900 €/Jahr. In günstigeren Vierteln (Mülheim, Chorweiler) deutlich weniger.
Köln: Hat sich der Hebesatz mit der Reform 2025 erhöht?
Ja, Köln hat den Hebesatz B von 515% beibehalten, bei einigen Bewertungs-Verschiebungen. Eigentümer in Premium-Lagen sehen oft +30% bis +60%.
Wo finde ich Kölner Bodenrichtwerte?
Beim NRW-Geoportal (boris.nrw.de) oder direkt beim Gutachterausschuss der Stadt Köln.
Köln: Wann zahle ich Grundsteuer?
Wie überall: vierteljährlich am 15.02., 15.05., 15.08., 15.11. — meist per SEPA-Lastschrift.