Welches Modell gilt in meinem Bundesland?

9 Länder (BE, BB, HB, MV, NW, RP, ST, SH, TH) nutzen das Bundesmodell. Saarland und Sachsen modifizieren es. Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Modelle.

Wie wird die Grundsteuer 2026 berechnet?

Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. Die Berechnungsbasis (Wert oder Fläche) hängt vom Bundesland-Modell ab.

Was ist der Hebesatz und wer legt ihn fest?

Der Hebesatz ist ein Multiplikator (Prozent), den jede Kommune individuell festlegt. Er multipliziert den Steuermessbetrag und bestimmt die endgültige Grundsteuer.

Was ist die Reform 2025 — was hat sich geändert?

Die Einheitswerte von 1964/1935 wurden durch das BVerfG 2018 als verfassungswidrig erklärt. Seit 01.01.2025 gilt eine neue Bewertung — mit individuellen Belastungsverschiebungen.

Kann ich die Grundsteuer auf meine Mieter umlegen?

Ja. Vermieter dürfen die Grundsteuer als Betriebskosten umlegen (§ 2 Nr. 1 BetrKV).

Ist die neue Grundsteuer verfassungsgemäß?

Stand April 2026: BFH (12/2025) und 4 Finanzgerichte halten sie für verfassungsgemäß. Eine BVerfG-Entscheidung wird 2026 erwartet.

Was tun bei zu hoher Grundsteuer?

Einspruch innerhalb 1 Monat ab Bescheid-Zugang einlegen (§ 355 AO). Form: schriftlich beim Finanzamt mit konkreter Begründung. Bei komplexen Fällen Steuerberater hinzuziehen.

Was ist Grundsteuer A, B und C?

Grundsteuer A: land- und forstwirtschaftliche Grundstücke. Grundsteuer B: bebaute und unbebaute Grundstücke. Grundsteuer C: NEU 2025 — baureife unbebaute Grundstücke (Strafsteuer für Spekulation).

← grundsteuer-rechner.eu

Grundsteuer für Vermieter und Mietshaus 2026

Wann darfst du als Vermieter umlegen? Wie funktioniert die Aufteilung? Was bringt RLP differenzierte Hebesätze 2025?

📍Hebesatz-Datenbank: 55 Städte · Stand April 2026 · quartalsweise Pflege

Umlage auf Mieter — was du wissen musst

Grundsteuer ist eine umlagefähige Betriebskostenposition (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Voraussetzung: Im Mietvertrag ist eine Umlage von Betriebskosten vereinbart. Bei Indexmieten oder Pauschalmieten gelten andere Regeln.

Bei mehreren Wohneinheiten wird die Grundsteuer typischerweise nach Wohnfläche umgelegt — andere Verteilungsschlüssel (Verbrauch, Kopf) sind unzulässig für Grundsteuer. Bei gemischter Nutzung (Wohnen + Gewerbe) kann eine unterschiedliche Verteilung angemessen sein.

🆕 Differenzierte Hebesätze in Rheinland-Pfalz (seit 02/2025)

Seit dem 19.02.2025 dürfen Kommunen in Rheinland-Pfalz den Hebesatz B für Wohngrundstücke und Nichtwohngrundstücke unterschiedlich festlegen. Das gleicht die durch die Reform erfolgte Verlagerung von Gewerbe zu Wohnen teilweise aus. Andere Bundesländer beobachten die Entwicklung — Nachahmer wahrscheinlich.

Direkt-Berechnung für dein Mietshaus

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Bundesland

Modell: bundesmodell · Hebesatz Grundsteuer B 2026: 470%

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Grundstücksfläche (m²)

Wohnfläche (m²)

Bodenrichtwert (€/m²) → BORIS

Hebesatz Grundsteuer B (%)

Wohngrundstück (sonst: Nicht-Wohn / Gewerbe)

Alt/Neu-Vergleich aktivieren (alten Bescheid eingeben)

STUFE 1 · Berechnung nach Berlin-Modell

Grundsteuer 2026

631,76 €

/Jahr

Vierteljahr

157,94 €

Monat

52,65 €

Modell

Bundesmodell

Hebesatz

470%

Berechnungs-Schritte

1.
Grundstückswert
500 m² × 800 €/m²
400.000,00 €
2.
Gebäude-Ertragswert (Approximation)
120 m² × 280 €/m²
33.600,00 €
3.
Grundsteuerwert
Grundstück + Gebäude
433.600,00 €
4.
Messbetrag
Grundsteuerwert × 0.31‰
134,42 €
5.
Grundsteuer/Jahr
Messbetrag × 470%
631,76 €

STUFE 3 · Mieter-Umlage

🏠Mieter-Umlage

pro m² Wohnfläche

0,44 €

/Monat

pro m² Wohnfläche

5,26 €

/Jahr

Bei 75 m² Wohnung: ca. 33,00 €/Monat in den Nebenkosten.

ℹ️ Vermieter dürfen Grundsteuer als Betriebskosten umlegen (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Voraussetzung: Im Mietvertrag muss die Umlage von Betriebskosten vereinbart sein.

Vermieter-FAQ

Darf ich als Vermieter immer umlegen?
Nur wenn der Mietvertrag eine Umlage von Betriebskosten vorsieht. Bei Pauschalmieten gilt die Pauschale als Gesamtbetrag — keine zusätzliche Umlage. Auch Indexmieten haben Sonderregeln.
Wie verteile ich Grundsteuer bei 4 Mietern unterschiedlicher Wohnfläche?
Standard: nach Wohnfläche anteilig. Beispiel: Grundsteuer 1.200 € bei 240 m² Gesamtwohnfläche. Mieter A (60 m²) zahlt 60/240 × 1.200 = 300 €/Jahr.
Wann darf ich Grundsteuer NICHT umlegen?
Bei Pauschalmieten ohne Betriebskostenumlage. Bei Sondernutzungen (z.B. Garage, wenn nur einzelnen Mietern zugewiesen). Bei nachträglicher Erhöhung — hier muss der Mieter informiert werden.
RLP differenzierte Hebesätze: Wie wirkt sich das aus?
Wenn deine Kommune den Wohn-Hebesatz niedriger setzt als den Nichtwohn-Hebesatz, profitierst du als Vermieter von Wohnimmobilien — und kannst niedrigere Beträge umlegen.
Indexmiete: Wie wird Grundsteuer abgerechnet?
Bei reinen Indexmieten ist Grundsteuer in der Indexmiete enthalten — keine separate Umlage zulässig. Bei Indexmiete + Betriebskosten (Mischformel): Umlage zulässig, wenn vereinbart.
Habe ich als Vermieter ein Recht auf Einspruch gegen den Bescheid?
Ja, du als Eigentümer bist Steuerschuldner. Frist: 1 Monat ab Bescheid-Zugang. → /grundsteuer-bescheid-einspruch-anleitung/

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