Welches Modell gilt in meinem Bundesland?

9 Länder (BE, BB, HB, MV, NW, RP, ST, SH, TH) nutzen das Bundesmodell. Saarland und Sachsen modifizieren es. Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Modelle.

Wie wird die Grundsteuer 2026 berechnet?

Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. Die Berechnungsbasis (Wert oder Fläche) hängt vom Bundesland-Modell ab.

Was ist der Hebesatz und wer legt ihn fest?

Der Hebesatz ist ein Multiplikator (Prozent), den jede Kommune individuell festlegt. Er multipliziert den Steuermessbetrag und bestimmt die endgültige Grundsteuer.

Was ist die Reform 2025 — was hat sich geändert?

Die Einheitswerte von 1964/1935 wurden durch das BVerfG 2018 als verfassungswidrig erklärt. Seit 01.01.2025 gilt eine neue Bewertung — mit individuellen Belastungsverschiebungen.

Kann ich die Grundsteuer auf meine Mieter umlegen?

Ja. Vermieter dürfen die Grundsteuer als Betriebskosten umlegen (§ 2 Nr. 1 BetrKV).

Ist die neue Grundsteuer verfassungsgemäß?

Stand April 2026: BFH (12/2025) und 4 Finanzgerichte halten sie für verfassungsgemäß. Eine BVerfG-Entscheidung wird 2026 erwartet.

Was tun bei zu hoher Grundsteuer?

Einspruch innerhalb 1 Monat ab Bescheid-Zugang einlegen (§ 355 AO). Form: schriftlich beim Finanzamt mit konkreter Begründung. Bei komplexen Fällen Steuerberater hinzuziehen.

Was ist Grundsteuer A, B und C?

Grundsteuer A: land- und forstwirtschaftliche Grundstücke. Grundsteuer B: bebaute und unbebaute Grundstücke. Grundsteuer C: NEU 2025 — baureife unbebaute Grundstücke (Strafsteuer für Spekulation).

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Grundsteuer in München 2026 berechnen

Hebesatz B München 535% · Modell: Bayern · Bayern Flächenmodell · Hebesatz B 535%

📍Hebesatz-Datenbank: 55 Städte · Stand April 2026 · quartalsweise Pflege

Hebesatz B 2026

535%

Modell

bayern-flaechenmodell

EFH-Beispiel

332,00 €

/Jahr (Schätzung)

Direkt-Berechnung für München

Hebesatz 535% ist voreingestellt. Passe die Flächen und den Bodenrichtwert an deine Immobilie an.

Eingabe

Bundesland

Modell: bayern-flaechenmodell · Reines Flächenmodell — wertunabhängig

Stadt suchen (lädt Hebesatz)

Grundstücksfläche (m²)

Wohnfläche (m²)

Hebesatz Grundsteuer B (%)

Wohngrundstück (sonst: Nicht-Wohn / Gewerbe)

Alt/Neu-Vergleich aktivieren (alten Bescheid eingeben)

STUFE 1 · Berechnung nach Bayern-Modell

Grundsteuer 2026

331,70 €

/Jahr

Vierteljahr

82,93 €

Monat

27,64 €

Modell

Bayern Flächenmodell (reines Äquivalenzmodell)

Hebesatz

535%

Berechnungs-Schritte

1.
Grundstücks-Anteil
500 m² × 0,04 €
20
2.
Wohnfläche-Anteil (mit 30% Abschlag)
120 m² × 0,50 € × 70%
42
3.
Messbetrag
Grundstück + Gebäude
62
4.
Grundsteuer/Jahr
Messbetrag × 535%
331,70 €

STUFE 3 · Mieter-Umlage

🏠Mieter-Umlage

pro m² Wohnfläche

0,23 €

/Monat

pro m² Wohnfläche

2,76 €

/Jahr

Bei 75 m² Wohnung: ca. 17,25 €/Monat in den Nebenkosten.

ℹ️ Vermieter dürfen Grundsteuer als Betriebskosten umlegen (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Voraussetzung: Im Mietvertrag muss die Umlage von Betriebskosten vereinbart sein.

Was du in München wissen musst

München profitiert vom bayerischen Flächenmodell — eine reine Flächen-Berechnung, unabhängig vom Bodenrichtwert. Das ist bei den extrem hohen Münchner Bodenrichtwerten (oft >2.500 €/m² in Innenstadt-Lagen) ein massiver Vorteil gegenüber dem Bundesmodell. Während ein EFH in Berlin-Premium leicht 800 €/Jahr zahlt, liegt München mit gleichem Grundstück oft unter 350 €/Jahr.

Vergleich mit Nachbargemeinden

Gemeinde	Hebesatz B	Differenz zu München
München	535%	—
Augsburg	590%	+55
Ingolstadt	400%	-135
Regensburg	395%	-140

Häufige Fragen zur Grundsteuer in München

Warum ist die Grundsteuer in München so niedrig trotz Premium-Lage?
Bayern nutzt das Flächenmodell — der teure Münchner Bodenrichtwert spielt KEINE Rolle. Berechnungsbasis: Grundstücksfläche × 0,04 € + Wohnfläche × 0,50 € × 0,70 = Messbetrag, dann × Hebesatz.
München: Welcher Hebesatz gilt 2026?
Hebesatz B: 535% (Stand 2025/2026). Hebesatz A (Land-/Forstwirtschaft): 645%.
Bayern Flächenmodell: Wer profitiert, wer zahlt drauf?
Profiteure: Eigentümer in Top-Lagen (München, Starnberg, Tegernsee). Verlierer: Eigentümer großer Grundstücke in einfacheren Lagen, da nur die Fläche zählt — der niedrige Bodenwert wird nicht berücksichtigt.
München: Sind die Hebesätze stabil?
Stand 2025/2026 ja. Für 2026 hat der Münchner Stadtrat keine Erhöhung beschlossen.