Welches Modell gilt in meinem Bundesland?

9 Länder (BE, BB, HB, MV, NW, RP, ST, SH, TH) nutzen das Bundesmodell. Saarland und Sachsen modifizieren es. Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Modelle.

Wie wird die Grundsteuer 2026 berechnet?

Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. Die Berechnungsbasis (Wert oder Fläche) hängt vom Bundesland-Modell ab.

Was ist der Hebesatz und wer legt ihn fest?

Der Hebesatz ist ein Multiplikator (Prozent), den jede Kommune individuell festlegt. Er multipliziert den Steuermessbetrag und bestimmt die endgültige Grundsteuer.

Was ist die Reform 2025 — was hat sich geändert?

Die Einheitswerte von 1964/1935 wurden durch das BVerfG 2018 als verfassungswidrig erklärt. Seit 01.01.2025 gilt eine neue Bewertung — mit individuellen Belastungsverschiebungen.

Kann ich die Grundsteuer auf meine Mieter umlegen?

Ja. Vermieter dürfen die Grundsteuer als Betriebskosten umlegen (§ 2 Nr. 1 BetrKV).

Ist die neue Grundsteuer verfassungsgemäß?

Stand April 2026: BFH (12/2025) und 4 Finanzgerichte halten sie für verfassungsgemäß. Eine BVerfG-Entscheidung wird 2026 erwartet.

Was tun bei zu hoher Grundsteuer?

Einspruch innerhalb 1 Monat ab Bescheid-Zugang einlegen (§ 355 AO). Form: schriftlich beim Finanzamt mit konkreter Begründung. Bei komplexen Fällen Steuerberater hinzuziehen.

Was ist Grundsteuer A, B und C?

Grundsteuer A: land- und forstwirtschaftliche Grundstücke. Grundsteuer B: bebaute und unbebaute Grundstücke. Grundsteuer C: NEU 2025 — baureife unbebaute Grundstücke (Strafsteuer für Spekulation).

← grundsteuer-rechner.eu

Grundsteuer Niedersachsen: Flächen-Lage-Modell 2026

Niedersachsen nutzt ein Hybrid-Modell, das dem hessischen sehr ähnlich ist — mit eigenen Lagefaktor-Bandbreiten.

📍Hebesatz-Datenbank: 55 Städte · Stand April 2026 · quartalsweise Pflege

So funktioniert das Niedersachsen Flächen-Lage-Modell

Das niedersächsische Flächen-Lage-Modell ist eine Variante des Hessen-Modells: Pro m² Grundstück 0,04 €, pro m² Wohnfläche 0,50 €, Wohnabschlag 30%, Lagefaktor aus Bodenrichtwert. Die Unterschiede zu Hessen sind formal in der Lagefaktor-Berechnung und administrativen Details — ergebnistechnisch sind beide Modelle in der Regel sehr ähnlich.

✓ Vorteile

Einfachheit Bayern + Gerechtigkeit Lagefaktor
Stabilität — kommunale Hebesätze in NI moderat
Großstädte wie Hannover, Braunschweig mit angemessenen Hebesätzen

✗ Nachteile

Komplexität ähnlich Hessen
Großgrundstücke in einfachen Lagen werden überdurchschnittlich belastet
Lagefaktor-Bandbreite enger als gewünscht

Vergleich zum Bundesmodell

Wie Hessen: bei hohen Bodenrichtwerten ist Niedersachsen deutlich günstiger als das Bundesmodell. Bei niedrigen Bodenrichtwerten (ländlich) sind beide Modelle ähnlich. Vorteil: keine Wertneubewertung alle 7 Jahre — der Lagefaktor wird über Bodenrichtwerte aktualisiert.

Beispielrechnungen

EFH Hannover, 500 m² / 120 m², Lagefaktor 1,1, Hebesatz 600%≈ 562 €/Jahr
EFH Braunschweig, 500 m² / 120 m², Lagefaktor 1,0, Hebesatz 530%≈ 451 €/Jahr
EFH Oldenburg, 500 m² / 120 m², Lagefaktor 0,9, Hebesatz 600%≈ 459 €/Jahr

Direkt-Berechnung mit Niedersachsen-Modell

Eingabe

Bundesland

Modell: niedersachsen-flaechen-lage · Flächen-Lage-Modell

Stadt suchen (lädt Hebesatz)

Grundstücksfläche (m²)

Wohnfläche (m²)

Bodenrichtwert (€/m²) → BORIS

Hebesatz Grundsteuer B (%)

Wohngrundstück (sonst: Nicht-Wohn / Gewerbe)

Lagefaktor (aus Bodenrichtwert)

1,0 = Durchschnitt · >1 = besser als Durchschnitt

Alt/Neu-Vergleich aktivieren (alten Bescheid eingeben)

STUFE 1 · Berechnung nach Niedersachsen-Modell

Grundsteuer 2026

336,00 €

/Jahr

Vierteljahr

84,00 €

Monat

28,00 €

Modell

Niedersachsen Flächen-Lage-Modell

Hebesatz

600%

Berechnungs-Schritte

1.
Grundstücks-Anteil
500 m² × 0,04 €
20
2.
Gebäude-Anteil
120 m² × 0,50 €
60
3.
Lagefaktor
aus Bodenrichtwert: 1.00
1
4.
Messbetrag
(Grundstück + Gebäude) × 70% × 1.00
56
5.
Grundsteuer/Jahr
Messbetrag × 600%
336,00 €

STUFE 3 · Mieter-Umlage

🏠Mieter-Umlage

pro m² Wohnfläche

0,23 €

/Monat