Grundsteuer NRW 2026: Bundesmodell, Hebesätze & differenzierte Hebesätze

Nordrhein-Westfalen rechnet nach dem Bundesmodell. Hebesätze und Beispielrechnungen für Köln, Düsseldorf, Dortmund, Essen und weitere NRW-Städte — plus die Frage, ob Wohnen und Gewerbe unterschiedlich besteuert werden dürfen.

📍Hebesatz-Datenbank: 55 Städte · Datenerhebung: April 2026 · 15 davon geprüft am 26.10.2026 gegen kommunale Quellen

So funktioniert das Bundesmodell in NRW

NRW übernimmt das Bundesmodell: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. Der Grundsteuerwert setzt sich bei Wohngrundstücken aus Bodenwert (Grundstücksfläche × Bodenrichtwert) und Gebäude-Ertragswert zusammen (Ertragswertverfahren, §§ 250, 252 ff. BewG). Die Steuermesszahl beträgt 0,31 ‰ für Wohngrundstücke und 0,34 ‰ für unbebaute und sonstige bebaute Grundstücke (§ 15 GrStG). Die Grundsteuer B setzt jede Stadt per Hebesatzsatzung fest — seit 2025 dürfen NRW-Kommunen dabei zwischen Wohn- und Nichtwohngrundstücken unterscheiden.

✓ Vorteile

Wertorientiert: teure Lagen zahlen mehr als einfache
Bundeseinheitliche Regeln, viele Erläuterungen und Hilfen verfügbar
Kommunen können Wohnen und Gewerbe getrennt steuern (Option seit 2025)

✗ Nachteile

Aufwendige Bewertung (Bodenrichtwert, Mietniveau, Baujahr)
Steigende Bodenrichtwerte erhöhen bei der nächsten Hauptfeststellung die Steuer
Differenzierte Hebesätze sind rechtlich umstritten (Verwaltungsgerichte, siehe unten)

Differenzierte Hebesätze für Wohnen und Nichtwohnen

Der Landtag NRW hat am 04.07.2024 das Gesetz über die Einführung einer optionalen Festlegung differenzierender Hebesätze im Rahmen des Grundvermögens bei der Grundsteuer (NWGrStHsG vom 05.07.2024, GV. NRW. S. 485) beschlossen. Es erlaubt den Kommunen, für die Grundsteuer B getrennte Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke festzulegen. Die Entscheidung liegt im Ermessen jeder Stadt.

Wohngrundstücke im Sinne der Regelung sind Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum; Nichtwohngrundstücke sind Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte und sonstige bebaute Grundstücke sowie unbebaute Grundstücke (Finanzverwaltung NRW).

Dortmund und Essen haben 2025 differenzierte Hebesätze erhoben (Dortmund: 625 % für Wohn- und 1.245 % für Nichtwohngrundstücke). Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen (04.12.2025) und das Verwaltungsgericht Düsseldorf (10.03.2026) haben die Zulässigkeit differenzierter Hebesätze in Frage gestellt; die Urteile sind nicht rechtskräftig, Rechtsmittel sind eingelegt. Mehrere Großstädte sind für 2026 deshalb zu einem einheitlichen Hebesatz zurückgekehrt — die aktuellen Werte stehen in der Tabelle.

Hebesätze und Grundsteuer in NRW-Städten

Alle NRW-Städte aus unserer Hebesatz-Datenbank. Beispiel: Einfamilienhaus mit 500 m² Grundstück und 120 m² Wohnfläche bei drei Bodenrichtwerten. Berechnet mit dem Hebesatz B für Wohngrundstücke (2026 in den geprüften Städten einheitlich).

Stadt	Hebesatz A	Hebesatz B	BRW 200 €/m²	BRW 400 €/m²	BRW 800 €/m²	Stand Hebesatz
Köln	165 %	550 %	228 €	398 €	739 €	geprüft 26.10.2026 · gilt ab 2026
Düsseldorf	295 %	374 %	155 €	271 €	503 €	geprüft 26.10.2026 · gilt ab 2025
Dortmund	595 %	800 %	331 €	579 €	1.075 €	geprüft 26.10.2026 · gilt ab 2026
Essen	510 %	925 %	383 €	670 €	1.243 €	geprüft 26.10.2026 · gilt ab 2026
Duisburg	250 %	855 %	354 €	619 €	1.149 €	Datenerhebung April 2026, nicht neu geprüft
Bochum	290 %	645 %	267 €	467 €	867 €	Datenerhebung April 2026, nicht neu geprüft
Wuppertal	300 %	760 %	315 €	550 €	1.022 €	Datenerhebung April 2026, nicht neu geprüft
Bonn	230 %	680 %	282 €	492 €	914 €	Datenerhebung April 2026, nicht neu geprüft
Bielefeld	250 %	590 %	244 €	427 €	793 €	Datenerhebung April 2026, nicht neu geprüft
Münster	230 %	510 %	211 €	369 €	686 €	Datenerhebung April 2026, nicht neu geprüft
Mönchengladbach	290 %	695 %	288 €	503 €	934 €	Datenerhebung April 2026, nicht neu geprüft
Aachen	250 %	650 %	269 €	471 €	874 €	Datenerhebung April 2026, nicht neu geprüft

Beispielrechnungen

Annahmen der Beispiele: Wohngrundstück; der Gebäude-Ertragswert des Bundesmodells wird im Rechner vereinfacht mit 280 € je m² Wohnfläche angesetzt (das amtliche Ertragswertverfahren nach §§ 252 ff. BewG hängt zusätzlich von Baujahr, Mietniveaustufe und Restnutzungsdauer ab). Ergebnisse sind Schätzungen, verbindlich ist nur der Bescheid.

Beispiel	Hebesatz B	Grundsteuer/Jahr
EFH Dortmund, 500 m² / 120 m², BRW 350 €/m²	800 %	≈ 517 €
EFH Dortmund, 500 m² / 120 m², BRW 600 €/m²	800 %	≈ 827 €
EFH Köln, 500 m² / 120 m², BRW 1.000 €/m²	550 %	≈ 910 €
EFH Düsseldorf, 500 m² / 120 m², BRW 1.000 €/m²	374 %	≈ 619 €
EFH Essen, 500 m² / 120 m², BRW 400 €/m²	925 %	≈ 670 €
Eigentumswohnung Köln, 80 m² Wohnfläche, 100 m² Grundstücksanteil, BRW 1.000 €/m²	550 %	≈ 209 €

Direkt-Berechnung für NRW

Eingabe

Bundesland

Modell: bundesmodell

Stadt suchen (lädt Hebesatz)

Grundstücksfläche (m²)

Wohnfläche (m²)

Bodenrichtwert (€/m²) → BORIS

Hebesatz Grundsteuer B (%)

Wohngrundstück (sonst: Nicht-Wohn / Gewerbe)

Alt/Neu-Vergleich aktivieren (alten Bescheid eingeben)

STUFE 1 · Berechnung nach Nordrhein-Westfalen-Modell

Grundsteuer 2026

739,29 €

/Jahr

Vierteljahr

184,82 €

Monat

61,61 €

Modell

Bundesmodell

Hebesatz

550%

Berechnungs-Schritte

1.
Grundstückswert
500 m² × 800 €/m²
400.000,00 €
2.
Gebäude-Ertragswert (Approximation)
120 m² × 280 €/m²
33.600,00 €
3.
Grundsteuerwert
Grundstück + Gebäude
433.600,00 €
4.
Messbetrag
Grundsteuerwert × 0.31‰
134,42 €
5.
Grundsteuer/Jahr
Messbetrag × 550%
739,29 €

STUFE 3 · Mieter-Umlage

🏠Mieter-Umlage

pro m² Wohnfläche

0,51 €

/Monat

pro m² Wohnfläche

6,16 €

/Jahr

Bei 75 m² Wohnung: ca. 38,25 €/Monat in den Nebenkosten.

ℹ️ Vermieter dürfen Grundsteuer als Betriebskosten umlegen (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Voraussetzung: Im Mietvertrag muss die Umlage von Betriebskosten vereinbart sein.

Häufige Fragen zum Bundesmodell in NRW

Dortmund: Was kostet ein Einfamilienhaus mit 500 m² Grundstück und 120 m² Wohnfläche?
Beim Hebesatz von 800 % (2026): bei einem Bodenrichtwert von 350 €/m² ≈ 517 €/Jahr, bei 600 €/m² ≈ 827 €/Jahr, bei 800 €/m² ≈ 1.075 €/Jahr. Der Bodenrichtwert ist im Bundesmodell der größte Hebel.
Düsseldorf vs. Köln: Wo zahle ich weniger?
Im Bundesmodell ist der Messbetrag in beiden Städten bei gleichem Grundstück gleich, es entscheidet nur der Hebesatz: Düsseldorf 374 %, Köln 550 % (2026). Bei gleichem Grundstück zahlst du in Düsseldorf rund 32 % weniger als in Köln — in der Praxis unterscheiden sich aber die Bodenrichtwerte.
Darf meine Stadt Wohnen und Gewerbe unterschiedlich besteuern?
Seit 2025 ja, als Option nach dem NWGrStHsG. Zwei Verwaltungsgerichte haben differenzierte Hebesätze jedoch beanstandet (nicht rechtskräftig). Welcher Hebesatz für dein Grundstück gilt, steht in der Hebesatzsatzung deiner Stadt und auf dem Grundsteuerbescheid.
Wo finde ich Bodenrichtwerte in NRW?
Im Portal BORIS.NRW (boris.nrw.de) — Adresse eingeben, Bodenrichtwert der Zone ablesen. Alternativ beim Gutachterausschuss deiner Stadt.
Wann wird die Grundsteuer fällig?
Grundsätzlich in vier Raten am 15.02., 15.05., 15.08. und 15.11. (§ 28 GrStG). Bei Kleinbeträgen kann die Gemeinde andere Termine bestimmen; auf Antrag ist eine Jahreszahlung zum 01.07. möglich.